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购买农村宅基地房后遇到拆迁如何分割补偿款

返回列表来源:本站原创 发布日期:2013-06-27 12:12:26

上海房产律师执业过程中感到,司法实践中涉及农村宅基地的房屋买卖纠纷案件大量增多,购房人买下农村宅基地房后又碰到征地拆迁,情况又变得更为复杂。由于此类案件政策性强、涉及面广,相关法律制度不尽完善,无论是房产律师的代理,还是法院的审理,都有比较大的难度。

上海房产律师认为,购买农村宅基地房后遇到拆迁并引发纠纷的,应当将此类问题分为两步进行解析处理。第一步是解决购买农村宅基地房的效力问题;第二步是解决购房后对于征地补偿款的分割问题。

对于购买农村宅基地房的效力问题,上海房产律师结合司法实践经验认为,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、购房合同是否履行完毕以及购买人的身份等因素,区分不同情况,分别处理。具体如下:

第一,对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同是可以认定为有效的;

第二,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效;

第三,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行,或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;

第四,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,此时法院处理时对于合同效力问题会采取回避态度,不对合同有效还是无效进行判断。实际处理中会本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的拥有现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利,也就是默认了合同的实际效力。

结合上述分析,对于购房后遇到征地拆迁,同样应区分不同情况分别处理:

第一、对于上述第一种和第二种情况,征地拆迁补偿款应当全部归购房人所有,出卖人无权再获得补偿款;

第二、对于上述第三种情况,双方当事人应各自返还房屋及购房款,相应的征地拆迁补偿款也应归出卖人所有,购房人无权基于购房合同取得征地补偿款;

第三、对于上述第四种情况,一般应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右,由购房人取得大部分补偿款。

王扬律师认为,这样处理的法理依据就是农村宅基地的使用权具有很强的身份属性,系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有,因此购房人无权取得宅基地使用权。但其已实际付清购房款,并已占有、居住和使用该房,有权取得农村房屋的物质权利。

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