《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第三条【销售广告视为合同要约的条件】

　　摘要：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本条是关于商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任的解释。

本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等。

　　本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。这些说明和允诺，在多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但对购房合同的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心理，特别是公开出版的报纸、杂志以及国家管理的电视、广播上发布的广告，更是容易产生广告应有的诱惑力，因此，如何界定房地产广告中说明和允诺的法律责任，统一对这一类纠纷的法律适用尺度，是审判机关必须面对的迫切课题。

　　目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：

　　（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭****并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。

　　（2）对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”，等等。

　　（3）对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库电梯直达，24小时热水，温泉人户，网络宽带人户、地板采暖，“告别空调暖气时代”，等等。

　　（4）对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米喷泉休闲广场”，“10000平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心，坐享CBD的周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供‘始于零岁，伴随一生’的社区教育新模式”，等等。

　　（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标，等等。

　　　从实践的情况看，已有部分地区对销售广告和宣传资料的问题突破传统认识，开始区别情况予以认定。如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》对未订入合同中的销售广告内容，规定只要符合5种情形之一的，广告内容具有法律约束力。深圳市也明文规定，售楼广告视同购房合同的附件，与合同文本具有同样的法律效力。建设部、国家计委等7部委在2002年4月发布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中要求“房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确”。

因此，严格规范房地产广告中的许诺体现了实践的要求，已是大势所趋。而上海扬远律师事务所房产律师团队也要在此衷心提醒各位消费者，在您选购房屋之际，应当着重考察开发商提供的合同内容、实际交付的房型图，对于广告中的条件切勿盲目、过分相信，如遇欺诈情形，请及时寻求房产律师的专业协助！