在二手房交易中，有的房产中介会以省事省心为由，建议卖家与其签订独家代理销售合同。此时，卖家需要注意，“独家代理”在省心省力的同时，往往也伴随着不菲的佣金，以及单方解约需承担的高额违约金。

如果遇到无良中介，签约后才发现对方没有能力提供卖家所需要的中介服务，卖家该如何维权呢？今天，扬远律师就从一个真实案例来分析，高额违约金下独家代理委托人的解除权该如何行使。

【案例聚焦】

张先生为置换房屋所需，希望尽快将现有房屋出售，但因工作繁忙，无法抽身办理售房事宜。因此，他与某中介公司签订了《独家代理协议》，约定由该中介公司独家代理销售房屋事宜，委托售房价格经双方一致确认为800万元，佣金为房屋实际成交总价的1%，委托期限6个月，超时保证金2000元。

此后，中介公司的工作人员开始带客户上门看房，在协议书签订后一个月内，带看次数不少于30次。但所有看房客户所给出的价格都在600万元到700万元不等，与协议约定的委托售房价格相去甚远，导致最终与张先生进入到磋商阶段的仅有3次，而出价最高的一次也不过700万元，还附带了一年后方能支付首付这一极其不合理的要求。

在此过程中，中介公司的工作人员不仅没有为张先生找寻到合适的客户，反而不断游说张先生降低委托售房价格。此外，仅促成的3次磋商中买方没有一次具备切实的购买意愿，导致张先生的房屋出售一事被不断推迟。

张先生认为，中介公司未能提供与协议书约定义务相匹配的客户渠道和服务能力，为了不再拖延房屋出售一事，便于协议签订一个月后告知中介公司要求解约，并在当日全额退还超时保证金2000元。然而，中介公司的工作人员却要求张先生按照协议约定支付违约金。

此时张先生才发现，协议约定了如果张先生单方解除协议，需支付委托售房款2%的违约金，且对中介的违约责任只字未提。张先生觉得中介公司的协议极不合理，但协议的确白纸黑字约定了相关违约责任，一时不知该如何是好，特来咨询律师。

【法眼辨析】

本案中，中介公司与张先生签订协议书，约定独家代理售房及高额佣金。因此，作为独家代理机构，中介公司应当为张先生的售房事宜恪尽职守、尽职履约，提供较一般中介更优质的服务。

可事实上，在合同签订后，中介公司虽对房屋进行了一定推广，但却连最基本的客户筛选都没有做到。既无视协议书约定的委托售房价格，又一味将不合适的客户带来看房，给张先生增加了极大的时间和精力成本。中介公司上述行为严重违背了张先生签订协议书、委托中介公司独家代理售房之本意，导致合同目的无法实现，根据《合同法》相关规定，张先生依法享有解除协议书之权利。

而对于协议书中以格式条款施加给张先生的违约责任，因该格式条款仅加重张先生责任，却未约定中介公司作为合同相对方应承担何种违约责任，违背公平原则，亦违背《合同法》对于格式条款的相关规定，应属无效条款，中介公司无权以此认定张先生构成违约。

在协议书的履行过程中，张先生不断向中介公司强调己方订立协议书的目的，却始终未得到积极有效的回应与处理，显然中介公司并不具备履行协议书约定内容的能力，更未在履行过程中贯彻张先生的意图与目的，严重拖延售房事宜，进而影响张先生的房屋置换进程。

前述种种行为均已对张先生的合法权益造成严重侵害，鉴于上述情形，张先生有权行使单方解除权，且无需支付高额违约金。在通知中介公司后，独家代理售房协议即告解除。

中介和卖家签订的合同条款内容通常由中介公司制定，但如果格式条款内容给卖家设定了不合理义务，加重了卖家的责任，却未对自身违约责任做出约定，一般会被认定为无效。

律师也在此提醒卖家，选择中介公司独家代理时，既要对中介公司的能力进行审查，也应仔细阅读合同条款，才能防患于未然，真正实现一劳永逸。