上海浦东房产律师--王扬律师，专办房产疑难案件。预约咨询电话：13818596395，上海浦东房产律师告诉您，商铺租赁应当注意和防范的法律风险。

1．事先查清商铺的基本信息

承租商铺之前，建议进行产权调查，确认以下信息：

确认房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将存在无法办出营业执照和非法使用房屋的法律风险。

确认房屋产权人，防止自己与无关人员签署租赁合同，或与自己签约的不是全体房屋产权人。否则将存在租赁合同无效的法律风险。

排除其他租赁备案登记情形，否则将存在自己所签的租赁合同无法办理登记备案，从而导致新的租赁关系不能对抗第三人，也会影响营业执照的办理。

2．免租期

“免租期”并非法律明确规定的概念，但完全可以依意思自治约定入商铺租赁合同中。承租人在转移占有承租房后一般需要对商铺进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，双方约定一定时间由承租人装修，在此期间不计租金。期间届满开始计付租金。因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用。

一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按发生使用方承担。

3．租赁保证金

也就是 “押金”，主要用于承租人合理、适当使用商铺的担保。因为商铺的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金金额高一些，以起到足够的担保作用。另外，承租人在承租过程中，不断地拖欠相关费用，押金抵扣不够的情况下，可以约定承租人所支付的租金首先用于补足押金，剩余金额才作为租金。如租金数额未达到约定金额，则承租人可能还要承担未足额支付租金的违约责任。如经出租人通知后合理期限内未能补足，则可以明确约定出租人的单方解约权。

4．税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人应当承担以下税费：

营业税及附加，房产税，个人所得税，印花税，土地使用税。

转租人应当承担以下税费：

营业税及附加，印花税印花税。

双方可以约定税费的承担主体，即出租方有可能占据强势地位将交纳税费的责任转嫁给承租方，这一约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，因此当属有效。

5．营业执照

承租商铺后开展商业经营时必须取得营业执照，关于营业执照取得的法律风险主要有：

原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理徖案登记，从而无法及时办理营业执照；

商铺上已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述情形，可在合同中视情分别设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法排除妨碍的，应当承担相应的违约责任。

6．装修的处置

商铺租赁中发生花费大额资金装修的情形，为保障装修利益，应当注意以下法律问题：

明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

解除合同的违约责任，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

7．水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，如所在楼宇物业的限制。因此承租商铺前，应先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同明确约定相关内容。

8．租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，经登记的合同，具有对抗第三人的法律效力。另外，工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

9．转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式：“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指原租赁关系不解除，承租人在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重新签订租赁合同，也需要征得出租人同意。

原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止。建议承租人在支付此笔费用时，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

10．买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

其他注意事项

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法事先确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。