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商铺包租的法律风险

返回列表来源:本站原创 发布日期:2013-6-25 12:07:21

开发商承诺商铺包租十年,金先生买了4套商铺。可仅仅过了3年,开发商就反悔不再按约支付租金。面对近百万元的租金损失,金先生接连打了两场官司。近日,长宁区法院判决开发商上海华闻房地产开发有限公司 (下称华闻房产)赔偿金先生50万元。

    2007年末,金先生购买了位于本市中山西路某商务楼里的4套商铺, 1套底商, 3套位于二楼。开发商华闻房产当时承诺可包租十年,还出具了 “包租承诺书”: “我司承诺为买方寻找租客,约定的租金为买方净得,租期十年,若租赁期内租赁方发生任何违约情况,由我司继续履行租赁合同。”并注明 “本承诺书为预售合同补充条款的一部分,具有同等法律效力。”承诺书还约定底楼商铺固定租金为8.2元平方米天,二楼3套商铺固定租金每套为6.5元平方米天。

    与此同时,金先生也向上海华闻房产出具授权委托书,声明 “委托期限内租赁合同中的租金低于约定最低租金的,由受托方补足。如高于最低租金的,归受托人所有。”之后,双方按约履行合同。

    金先生4套店铺被开发商分别出租,底楼租给 “好德超市”,二楼3套租给 “味千拉面”。 2011年2月起,金先生未能按时收到租金。同年5月,华闻房产致函金先生,称自己受金先生委托出租店铺,但收到的租金很低,开发商自己掏钱补足租金差额,已经损失100余万元,因此决定解除委托关系,租金愿意结算至当年5月31日。

    明明是包租十年,怎么成了委托关系?同年7月,金先生第一次向法院起诉,要求华闻房产继续履行合同。经法院工作,双方同意于当年10月31日解除合同,此前租金由开发商按约给付;合同解除后,开发商与 “好德超市”的租赁合同由金先生继续履行,租金差额由开发商予以补足。结清上述费用后,金先生撤回了起诉。因为对解除合同的违约责任承担问题无法达成一致,今年1月,金先生再次起诉华闻房产。

    金先生认为,提前解除合同的责任在华闻房产,他因此蒙受了巨大经济损失,华闻房产应赔偿他提前解约损失的9个月的租金,共计86.7万余元。华闻房产则认为,自己与金先生之间是委托招租关系,而且在完成委托招租事项时,自己损失了100余万元,现在双方的委托关系已经解除,因此不同意金先生的诉讼请求。

■法院说法:

    金先生与华闻房产之间的 “包租承诺书”和 “授权委托书”表明,华闻房产可以自己的名义对外出租涉讼房屋,与金先生以固定价格结算租金,彼此间权利义务的存续期限明确,符合租赁合同的法律特征,双方不是委托合同法律关系。 2011年2月起,华闻房产没有按时支付租金,其行为构成违约。华闻房产转租中存在的亏损,是其包租时对市场预估偏差造成的,相应后果应自行承担。双方虽协商解除了租赁合同,但华闻房产应承担违约责任。

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