案例：

​张先生与李女士系夫妻关系，两人婚后经多年打拼，在上海购买了两套住房。2015年7月，张先生经与外甥协商一致，由张先生、李女士实际出资180万元，以外甥的名义在上海另行购买一套住房。购房前，张先生、李女士与外甥签订《房产代持协议》一份，其中约定：该房屋由张先生、李女士实际出资，产权亦归张先生、李女士实际所有，将来房屋出售或更名时，外甥应无条件配合张先生、李女士办理过户手续。

2017年8月，小区交房后，该房屋经张先生、李女士装修后对外出租；2018年1月，该房屋办出房产证，权利人为张先生的外甥；但房产证、购房合同、缴税发票等材料均由张先生实际保管。2021年，张先生因投资失败产生巨额亏损，希望出售被代持房屋还债；然而因房价上涨，外甥明确表示不愿配合房屋出售，并称《房产代持协议》是无效的，只愿意退还张先生实际出资款180万元。

那么，类似张先生、李女士这种因规避政府限购政策签订的《房产代持协议》，其效力究竟如何？该《房产代持协议》的效力是否存在补正的可能性？

​​扬远律师为您解读：

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​一、因规避限购政策签订的《房产代持协议》是否有效？

以目前上海市的限购政策为例，夫妻二人以家庭为单位名下最多可购买两套房产，购买两套以上房产的都属于限购范围。然而，部分市民为规避政府限购政策，而纷纷祭出假离婚、借名买房等手段。为了切实稳定房价、严格打击炒房和投机性购房，国务院早在2010年就下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

各地方政府在国务院授权下所制定的住房限购政策，虽然在效力上不属于法律和行政法规的强制性规定，但是其事关国家宏观经济政策的落实，影响当地经济社会的健康发展，也关乎到社会公共利益和社会秩序。本案中，张先生、李女士在名下已有两套住房情况下，仍规避国家限购政策借用他人名义购房，明显违背了公序良俗原则，破坏了社会经济秩序，故根据《民法典》第八条之规定，该《房产代持协议》应属无效。

二、因规避限购政策签订的《房产代持协议》如何补正？

虽然“为规避国家限购政策的借名买房”的《房产代持协议》无效，该并不意味着《房产代持协议》的效力无法补正。本案中，上述《房产代持协议》之所以无效，其根本原因在于违反了政府的限购政策，破坏了公序良俗。因此，张先生、李女士完全可以通过出售名下现有的一套房产，以合理合法的方式重新符合了限购政策的规定，此时导致《房产代持协议》无效的阻却事由便消失了。

此时，在借名买房不存在其他违反公序良俗原则、不存在其他无效事由的情况下，张先生、李女士就可以依据实质上的代持关系要求外甥将房屋过户至自己名下。若外甥愿意配合的话，双方可以直接前往房产交易中心办理过户登记；若外甥不愿意配合的话，张先生、李女士可以向人民法院起诉，要求其配合办理过户登记。

​​扬远律师提醒您：

​无论是因规避限购政策，致使房产代持协议无效；还是因房价上涨，致使代持人不愿配合过户，在“借名买房”的过程中，始终伴随着巨大的风险。扬远律师提醒您，如您遇到类似纠纷，请及时咨询专业律师，并通过合法途径维护自身权益。